Cláusulas hipotecarias

En realidad las cláusulas hipotecarias con las que se refieren a la garantía hipotecaria. Así, cuando alguien pide un préstamo hipotecario para la compra de su primera, segunda vivienda, o para cualquiera otra finalidad de inversión, en realizad se firman dos operaciones: un préstamo, que es un crédito del banco contra el prestatario; y una hipoteca, que es la garantía del pago de dicho préstamo, con la cual el inmueble hipotecado (que puede ser el comprado u otro) responde en caso de impago del prestatario.

Por lo tanto, cuando la gente se refiere coloquialmente a las cláusulas hipotecarias, la realidad es que se refieren a las cláusulas financieras de los préstamos hipotecarios. Y dentro de estas cláusulas financieras, a día de hoy se pueden impugnar con éxito buena parte de ellas. Así, en concreto y entre otras:

Las cláusulas suelo: Son límites a la baja del interés del préstamo. La inmensa mayoría de los préstamos hipotecarios son a interés variable. Esto es, si sube el tipo de referencia (normalmente el Euribor), la cuota sube, si el Euribor baja, la cuota baja. Sin embargo, si hay una cláusula suelo, aunque el Euribor baje, la cuota no baja y se queda en el nivel que se haya limitado (puede ser de un 3%, por ejemplo, aunque el Euribor esté al -o,013%).

Las cláusulas «IRPH»: El IRPH (Interés de Referencia de Préstamos Hipotecarios) es un índice de referencia mucho menos conocido que el Euribor al que se han referenciado una pequeña parte de los préstamos hipotecarios. Se trata de una media del interés de los préstamos hipotecarios al que las entidades de crédito prestan dinero a los consumidores. El problema está en que se comercializó como un tipo de interés «mucho más estable que el Euribor», cuando en realidad era mucho más gravoso que el Euribor. El hecho de que sean las propias entidades de crédito las que lo determinen y jueguen con él, teniendo en cuenta las comisiones para «inflarlo», ha hecho que muchos juzgados y audiencias provinciales lo hayan considerado abusivo por falta de transparencia. Si bien con fecha 22.11.2017 el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre el tema, vedando las reclamaciones de dicho índice, por tratarse de un índice oficial.

Las cláusulas de gastos: Se trata de cláusulas en las cuales se recoge a cargo de quien serán los gastos del otorgamiento del préstamo hipotecario, de la tasación del inmueble, de la inscripción en el Registro de la Propiedad de la hipoteca, de gestoría y del pago del impuesto de actos jurídicos documentados por el otorgamiento de la escritura de préstamo con constitución de hipoteca. Estos gastos (que no hay que confundir con los gastos de compraventa) normalmente se repercuten al prestatario, a pesar de que todos ellos se han devengado en interés de la entidad crediticia, que es quien necesita que el préstamo figure en escritura pública, para poder inscribir la garantía hipotecaria en el Registro de la Propiedad. Es por este motivo por el que el Tribunal Supremo estimó en 2015 que estos gastos deberían ser a cargo de las entidades de crédito.

Esto ha ocasionado un aluvión de demandas a las entidades de crédito, sin que a día de hoy esté muy claro que gastos se tienen que devolver por las mismas, ya que dependiendo del Juzgado, e incluso de la audiencia provincial, se condena al banco a devolver todos los gastos, sólo los de notaría y registro, a lo mitad de los gastos de notaría y de registro. Ante esto se espera que antes de Navidades de 2017 el Tribunal Supremo se pronuncie sobre esta cuestión, resolviendo de una vez qué gastos se pueden reclamar a las entidades de crédito.

Las cláusulas de interés de demora: Se trata del interés que cobran las entidades de crédito por el retraso en el pago de las cuotas del préstamo. Se trata de un interés que usualmente ronda el 20% e incluso más, y que en caso de impago puede hacer muy difícil (y en ocasiones imposible) ponerse al día con las cuotas del préstamo. También sobre esta cláusula se ha pronunciado el Tribunal Supremo recientemente, señalando que son anulables aquellas cláusulas de interés de demora en las que el mismo exceda en más de dos puntos el interés remuneratorio pactado, lo cual permite que se puedan impugnar estas cláusulas y dejar el interés de demora limitado al interés remuneratorio pactado más dos puntos.
Igualmente y a efectos de ejecuciones hipotecarias se ha reducido drásticamente el interés de demora, para permitir que en determinados casos no empeore por el mismo de manera drástica la situación del ejecutado.

Las cláusulas de reclamación de posiciones deudoras: En caso de impago de las cuotas hipotecarias, además de la reclamación del interés de demora las entidades crediticias reclaman una cuota fija que suele rondar los 20 € por cada impago. Como en realidad el mero hecho del impago no genera un servicio adicional por parte de la entidad, y además el consumidor ya paga el interés de demora, esto ha determinado que en la práctica, la mayoría de juzgados y tribunales entiendan que esta cláusula es igualmente abusiva, y que por lo tanto corresponde su eliminación.

Las anteriores cláusulas sólo son algunas de las cláusulas que se pueden considerar impugnables de un préstamo hipotecario. A pesar de las condenas que han sufrido y vienen padeciendo las entidades, lo cierto es que todavía muchas de estas cláusulas se siguen introduciendo. Esto hace que sea muy aconsejable, cuando se negocie con la entidad de crédito, acudir a un especialista para recabar el oportuno asesoramiento.

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